Đầu tư BĐS ven theo các KCN theo từng giải đoạn · Chọn Thị Trường Đầu Tư BĐS

Đầu tư BĐS ven theo các KCN theo từng giải đoạn

Bất động sản vùng ven Khu công nghiệp đang là xu hướng mới của các nhà đầu tư, đặc biệt những tỉnh có nhiều khu công nghiệp như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bình Dương,....

Báo cáo ngành cập nhật mới đây của Công ty CP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC) cho thấy, tính đến hết tháng 11/2020, Việt Nam có 369 khu công nghiệp (KCN) được thành lập; tổng diện tích 113.300ha; diện tích thương phẩm 73.600ha. Trong đó, KCN đang hoạt động là 280 khu; tổng diện tích 82.800ha; diện tích thương phẩm 56.600ha; tỷ lệ lấp đầy 70,1%. Còn 89 KCN đang xây dựng; tổng diện tích 30.500ha; diện tích thương phẩm 16.300ha.

Về triển vọng bất động sản theo các chuyên gia nghiên cứu BSC cho rằng, vốn FDI thực hiện và đăng ký mới mặc dù vẫn ở mức thấp và giảm so với cùng kỳ, tuy nhiên đã có xu hướng tăng, cải thiện so với các tháng đầu năm 2020 nhờ đại dịch Covid-19 được kiểm soát. Vì vậy bất động sản ven khu công nghiệp vẫn là xu hương đầu tư mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.

Chúng ta cùng đi xem xét 2 chiến lược mà các nhà đầu tư hay áp dụng với bất động sản ven các khu công nghiệp như sau.

1. Khi có thông tin một chủ đầu tư nào đó xin quỹ đất: Đầu tư đón thông tin quy hoạch khu công nghiệp: Đầu tư lúc này giá rẻ nhất nhưng rủi ro là nhà đầu tư có thể bỏ dự án, hoặc chính quyền không duyệt. Lúc này giá đất thường rất rẻ trung bình chỉ 1-3tr/m2 đất quy hoạch ở. Lợi nhuận cao nhất, rủi ro cao.

2. Đầu tư khi khu công nghiệp đã được phê duyệt, có quyết định quy hoạch của chính quyền. Lúc này thì chắc chắn hơn giá đất cũng có thể đắt hơn, nhưng an toàn hơn. Hãy nhớ là Phê duyệt quy hoạch nhưng chưa chắc đã triển khai xây dựng ngay.

Tóm lại: Đầu tư giai đoạn này dành cho người nắm nhiều thông tin, và tìm hiểu sâu, an toàn khi mua đúng quy hoạch và quy định của nhà nước. Chấp nhận đầu tư nhìn ở tương lai có lợi nhuận cao, thời gian thanh khoản nhanh hay chậm tùy thuộc vào tiến độ triển khai của chủ đầu tư khu công nghiệp.

- Giai đoạn đầu tư thứ 2: Khi chủ đầu tư triển khai. Giai đoạn này thường sôi động nhất, dễ thanh khoản nhất và là giai đoạn chốt lời của nhóm nhà đầu tư giai đoạn 1. Động thái của chủ đầu tư lúc này là đền bù đất cho dân, thông qua chính quyền họp dân đền bù, chi tiền làm đường, giải tỏa mặt bằng, ... ở giai đoạn này thậm trí sảy ra tình trạng sốt đất, độ "sốt" thì tùy vào độ lớn của khu công nghiệp và thời điểm thông tin đến nhà đầu tư. Và sẽ kéo dài cho đến giai đoạn khu công nghiệp được triển khai xây dựng.

Tóm lại: Trong giai đoạn này giá đất tăng nhanh nhất, thanh khoản dễ nhất. Bởi thông tin rộng rồi nhiều người biết. Giá đất có thể tăng gấp 2,3 lần trong giai đoạn này. Ví dụ ở giai đoạn 1 giá 1-3tr m2 thì giai đoạn này có thể tăng lên 5-7tr, thậm trí 7-10tr m2 và có khi còn cao hơn ở nhiều vị trí đẹp. Và tùy độ sốt, quan tâm của thị trường.

- Giai đoạn thứ 3: Khi mọi thứ đã rõ ràng, lúc này khu công nghiệp đã hình thành, các Cty đổ về và tuyển dụng công nhân. Lúc này với nhà đầu tư mua đất lãi vốn sẽ ít hơn. Nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều đến các thông tin như:

Khu công nghiệp nặng hay nhẹ?

Số lượng công nhân khi tuyển dụng đủ?

Mức lương trung bình của công nhân?

Số lượng công nhân Nam và Nữ?

Độ tuổi của công nhân trung bình?

Đầu tư quan tâm đến cổng chính, hay cổng phụ? Khu dân cư thuận tiện nhất? Đường nào công nhân hay di chuyển nhất?

Loại hình dịch vụ/ kinh doanh phù hợp?

3. Nhà đầu tư nên lựa chọn những thị trường như thế nào để đầu tư? Ví dụ về một số thị trường mới nổi gần gây.

Như phân tích ở câu trên nhà đầu tư muốn có lợi nhuận cao thì hãy tìm những thị trường mới, đi sớm để mua còn an toàn thì mua tại các thị trường đã có nhiều thông tin và hình thành rõ ràng.

Tôi nói ví dụ như BĐS ven khu công nghiệp Bắc Ninh đã rất nhiều đầu tư và thành công, nhưng thông tin rõ ràng vì thế giá đất ven KCN thường cao hơn các vùng khác. Mua nhưng lợi nhuận không cao.

BĐS ven KCN Bắc Giang phát triển sau, giá đất thấp quy hoạch công nghiệp nhiều nhưng đẩy giá nhanh dù mới có quy hoạch nhưng chưa triển khai. Vì thế cơ hội đầu tư lợi nhuận cao ít đi. Thậm chí còn rủi ro vì đọng vốn lâu.

Theo tôi để hạn chế rủi ro khi đầu tư nhà đầu tư luôn phải rõ mục tiêu và kiểm soát tài chính khi bắt đầu đầu tư. Chỉ có thế mới có thể đầu tư an toàn, bởi rủi ro lớn nhất khi đầu tư bất động sản thường là mất cân bằng tài chính cá nhân và khi thị trường chậm, mất thanh khoản nhà đầu dễ bán tháo để trả nợ. Không có mục tiêu đầu tư dẫn tới quá tham lam cũng là rủi ro lớn tiếp theo mà nhà đầu tư cá nhân cần phải thay đổi.

Ngoài ra khi đầu tư hãy mua giá an toàn - là giá ở giai đoạn thứ 2 như tôi phân tích sẽ an toàn giá có lợi nhuận tốt và dễ thanh khoản ở bất cứ thị trường BĐS ven khu công nghiệp nào tại Việt Nam.

5 comments